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Comprare e vendere casa in provincia

Quando si procede allacquisto o la vendita di un immobile ci sono alcune domande da porsi prima di procedere. Quali sono i rischi connessi ad una compravendita immobiliare? In che modo dare mandato ad unagente immobiliare? Quanto pu richiedere unagenzia immobiliare per lopera di intermediazione? Come identifico il mutuo adatto a me? Casainprovincia.it in questa sezione offre alcuni consigli a chi si accinge ad acquistare (o vendere) una nuova abitazione.

Lagenzia immobiliare
Se si sceglie unagenzia imobiliare bene ottenere alcune informazioni sulla seriet dellagente prima di firmare proposte o contratti e prima di affidargli delle anticipazioni di denaro. Presso il registro delle imprese tenuto dalla Camera di Commercio ci si pu accertare della regolare iscrizione dellagente nellalbo dei mediatori. I mediatori iscritti in tale albo hanno diritto alla provvigione in caso di sottoscrizione di un preliminare dacquisto.

Il mandato
Scegliete sempre unasoluzione scritta quando si vuole incaricare unagenzia della vendita o acquisto di un immobile. Da evitare le clausole che prevedono una proroga tacita dellincarico affidato al mediatore.

La provvigione
Si aggira di regola intorno al 2 % (oltre lIva) del prezzo effettivamente pagato per limmobile. Contrattualmente la provvigione pu divenire liberamente pattuibile.

Informazioni sullimmobile
E possibile conosce in anticipo le principali informazioni inerenti allimmobile da acquistare o vendere. Una puntatina allUfficio Tavolare di zona sempre consigliabile, al fine di verificare chi lattuale proprietario dellimmobile, se lo stesso aggravato da ipoteche, pignoramenti, sequestri od altri vincoli (ad esempio con vincoli riguardanti agevolazioni provinciali).

Convenzioni ai sensi dellart. 79 L.P. 13/1997 (edilizia convenzionata)
Convenzione significa che per il periodo in cui il bene gravato dal vincolo delledilizia convenzionata (il termine di 20 anni decorre dal rilascio della dichiarazione di abitabilit) labitazione:
a) pu essere alienata (venduta) solamente ai residenti nella Provincia ovvero a coloro che lavorano nella Provincia. Il prezzo di compravendita deciso liberamente tra le parti; b) pu essere concessa in locazione solamente al canone di locazione provinciale. Questo ammonta al 4% del valore convenzionale dellappartamento. Il canone di locazione in tal modo circa il 30% inferiore rispetto a quello del libero mercato.

Il venditore
Assumere dettagli ed informazioni sul venditore dellimmobile (per esempio attraverso la Camera di Commercio o la banca di fiducia) un elemento importante della trattativa. necessario sapere ad esempio se il venditore in pericolo di fallimento, se privato oppure imprenditore, se socio di una s.n.c (societ in nome collettivo) o di una s.r.l. (societ a responsabilit limitata). In altre parole necessario conoscere quanto pi possibile della situazione patrimoniale e reddituale del venditore.

Preliminare dacquisto (o compromesso)
Va letto con cura e con la massima attenzione, affinch non contenga clausole limitative dei diritti od interessi dellacquirente (ad esempio un impegno unilaterale del potenziale compratore ad acquistare limmobile). Se a firmare il preliminare per conto del venditore unagenzia immobiliare, bisogna che ci sia effettivamente un mandato in tal senso fra agenzia e venditore. Ricordatevi infine di farvi lasciare una copia controfirmata in originale dellatto in questione. Con laiuto del vostro legale di fiducia, e prima di procedere ad un qualsiasi pagamento, potete verificare che il contenuto del preliminare riscontri le vostre esigenze.

Lacconto e la caparra
La caparra per fermare limmobile si distingue in caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. e in caparra penitenziale ai sensi dell'art. 1386 c.c.: a) acconto significa pagamento parziale del prezzo. Tale concetto ha principalmente una rilevanza fiscale. b) la caparra confirmatoria costituisce una conferma dell'adempimento, di cui segna quasi un'anticipata e parziale esecuzione: se il contratto viene adempiuto, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se, invece, la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte pu recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte pu sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato. c) caparra penitenziale: se nel contratto viene concordato un diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra non rappresenter pi una cautela contro l'inadempimento bens il corrispettivo per l'attribuzione della facolt di recesso. Pertanto, se recede il soggetto che ha consegnato la caparra, egli rinunzier alla stessa nelle mani della controparte. Al contrario, se recede il soggetto che ha ricevuto la caparra, egli provveder alla restituzione di una doppia caparra.

Il pagamento del saldo
Si consiglia di pagare il saldo al momento della sottoscrizione del rogito. Se il pagamento avviene a mezzo di un assegno, esso andr preferibilmente intestato direttamente al venditore. Fatevi rilasciare una ricevuta sottoscritta dallagente o dal venditore del pagamento effettuato.
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