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Glossario

Abitazione Principale: Abitazione in cui si stabilisce la propria dimora abituale. Ai fini fiscali una definizione utilizzata per gli sconti sulle imposte di propriet (Irpef e ICI) e differisce da quella di "prima casa", usata per le imposte sui trasferimenti (compravendite, eredit, donazioni). Inoltre, mentre per l'Irpef (detrazioni sulla rendita e sui mutui per l'acquisto) sufficiente che vi abitino i familiari del contribuente, per l'ICI deve abitarvi anche il contribuente stesso.

Abuso Edilizio: Variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente. La presenza di abusi edilizi vieta il trasferimento dell'immobile.

Accertamento: Controllo del fisco sulla congruit dei valori dichiarati dal contribuente. Nel caso di rogito di un alloggio l'accertamento automatico se si dichiara un valore inferiore 100 volte la rendita catastale.

A Corpo: Vendita effettuata prescindendo dalle effettive misure dell'immobile.

Affitto: In termini giuridici stretti la cessione di un bene mobile a un terzo per un tempo predeterminato (che non pu superare i 30 anni) in cambio di un canone. La cessione di un immobile si chiama pi propriamente locazione. Nel linguaggio comune locazione e affitto sono considerati sinonimi.

Agente Immobiliare: Colui che intermedia una transazione di vendita di una casa. L'agente non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto al ruolo dei mediatori tenuto presso le camere di commercio.

A Misura: Vendita immobiliare effettuata sulla base delle misure. Nelle compravendite tra privati non viene praticamente mai adoperata perch per il venditore presenta un rischio non indifferente: se a un successivo controllo risulta uno scarto tra quanto dichiarato in atto e la realt, l'acquirente ha diritto a un indennizzo.

Amministratore condominiale: Persona che ha il mandato di amministrare un condominio. Viene nominato per un anno dall'assemblea; la sua nomina facoltativa quando i condomini sono quattro o meno.

Ammortamento: Restituzione graduata nel tempo di un capitale. Nell'ammortamento alla francese (sistema generalmente adoperato per i mutui) le quote di capitale crescono a ogni rata. Nell'ammortamento all'italiana le quote sono invece costanti.

Assemblea: Organo sovrano del condominio; hanno diritto a parteciparvi tutti i condomini, indipendentemente dalle loro quote millesimali di possesso.

Asta immobiliare: Procedimento con cui un creditore mette in vendita un immobile sui cui abbia ipoteca quando il proprietario non paghi il suo debito (di solito le rate del mutuo).

Attico: Appartamento all'ultimo piano con terrazzo. Si distingue dalla mansarda perch questa spiovente mentre il tetto dell'attico a copertura piatta. Una costruzione che sovrasta parzialmente l'attico viene definita superattico.

Caparra: Somma versata a titolo di anticipo da chi intende acquistare a chi intende vendere. Pu essere confirmatoria, e in questo caso se recede dal contratto chi vende deve restituire il doppio a chi voleva comprare, mentre se recede chi voleva comprare la caparra resta in mano al venditore.

Capitolato: Descrizione dei materiali e delle forniture con cui viene realizzata una casa in costruzione.

Casa d'epoca: In teoria un edificio di almeno 50 anni ma nato come signorile. Nella pratica l'espressione si usa anche per un palazzo vecchio ben rimesso a posto.

Catasto: Ufficio incaricato di custodire e aggiornare le planimetrie dei fabbricati e le mappe dei terreni.

Categoria Catastale: Gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cio A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell'ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove abitazioni: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari. Ogni categoria poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualit e lo stato dell'immobile; in certi casi si pu anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazioni di valori.

Comodato: Concessione a titolo gratuito dell'uso di un bene. In campo immobiliare si applica in genere quando si vuole ufficializzare che una casa di propriet viene abitata da un familiare, ottenendo in questo modo vantaggi fiscali su Irpef e ICI. Ci sono due differenze fondamentali con la locazione: 1) la gratuit del contratto; 2) la durata, che pu essere interrotta non appena il legittimo proprietario intenda utilizzare per s l'immobile.

Compromesso: Contratto che prevede la promessa del venditore a cedere l'immobile al futuro compratore a determinate condizioni.

Compromesso: O contratto preliminare, ed il contratto con cui le parti sottoscrivono gli accordi sulle modalit della compravendita. Pu essere stipulato con scrittura privata o autenticata dal notaio. Nel compromesso vanno indicati: i dati anagrafici dei contraenti, il prezzo di vendita, la descrizione con i dati catastali, le modalit di pagamento, la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, la conformit dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti/condoni urbanistici ed edilizi, il notaio incaricato a redigerlo, la data entro la quale dovr essere stipulato il rogito.

Concessione Edilizia: L'atto con cui il Comune concede la costruzione di un immobile purch la destinazione d'uso e i volumi realizzati rispettino gli strumenti urbanistici. Qualsiasi difformit dalla concessione costituisce abuso edilizio. Un'abitazione con abusi non sanati non pu essere venduta.

Condominio: Nel linguaggio comune, edificio a pi piani con diversi appartamenti. In quello giuridico, comunione necessaria delle parti comuni di un edificio, in genere a struttura verticale, tra i condomini comproprietari. A differenza della comunione propriamente detta, prevede l'esistenza anche di parti a propriet esclusiva. Condono Edilizio: Se ci sono difformit tra la planimetria originariamente depositata in catasto e quella attuale vi sono due possibilit: o si tratta di semplici irregolarit formali sanabili con una semplice segnalazione in catasto o invece si tratta di irregolarit sostanziali, che violando leggi e regolamenti urbanistici andavano "sanate" mediante il condono edilizio. Non possibile vendere una casa non condonata.

Conduttore: Nel linguaggio giuridico identifica l'inquilino.

Confedilizia: La maggiore associazione dei proprietari edilizi.

Cooperativa: Gruppo di soci che con pari diritti e doveri si fanno promotori di un'iniziativa imprenditoriale. In campo immobiliare formare una cooperativa significa unirsi per costruire direttamente una casa. Il minimo dei soci per dare vita a una cooperativa diciotto.

Conservatoria del Registro: Ufficio dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di propriet e diritti sugli immobili.

Cucina Abitabile: E' tale quando vi possono mangiare almeno 4 persone. Il locale quindi deve avere superficie non inferiore ai 10 metri quadri. Il tinello una cucina abitabile direttamente comunicante con una sala; se di piccole dimensioni si chiama semplicemente angolo cottura.

Deposito Cauzionale: Somma versata a garanzia. Nella locazione la versa l'inquilino per garantire la buona conservazione della casa.

D.I.A. (Dichiarazione di inizio attivit): Documento redatto da un professionista abilitato che descrive i lavori di manutenzione straordinaria da effettuarsi in un immobile.

Diritto di superficie: Diritto a costruire o mantenere sul suolo altrui una costruzione senza per acquisire anche la propriet del terreno su cui edificata. Dura in genere fino a 99 anni. In pratica come una locazione a lunghissimo termine per cui si sia versato in anticipo un canone complessivo. Per il diritto italiano infatti un edificio di propriet di chi titolare del terreno.

Esecuzione: Vendita coatta, cio fatta per forza di legge e non per volont del proprietario, di un immobile dato in garanzia di un debito.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate): Costo del denaro per le transazioni interbancarie a breve termine. Indica il tasso a cui le banche regolano le loro transazioni in euro. E' di gran lunga il parametro pi adoperato per calcolare le variazioni dei tassi dei mutui.

F.I.A.I.P: Federazione italiana agenti immobiliari professionali. Organizzazione di categoria degli agenti immobiliari aderenti a Confedilizia.

Foglio di Mappa: Rappresentazione grafica di porzione di territorio ai fini catastali, dove sono inserite le forme geometriche delle particelle catastali, indicando per ciascuna il numero di riferimento, detto mappale.

I.C.I. (Imposta comunale sugli immobili): Sigla di Imposta Comunale sugli Immobili, istituita nel 1992 a decorrere dal 1 gennaio 1993. Dovuta dai proprietari sui fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli; la base imponibile costituita dalle relative rendite catastali e l'aliquota varia tra il 4 e il 6 per mille a discrezione dei singoli Comuni. Sostituisce l'INVIM.

Impianti Elettrici: Non vendibile un'abitazione non in regola con la legge 46/90 sull'adeguamento degli impianti elettrici sulle norme di sicurezza. Al rogito va infatti allegata la dichiarazione di conformit dell'impresa che ha eseguito i lavori di adeguamento.

Imposte di Trasferimento: Sono le imposte che vanno pagate all'atto della compravendita: registro (o Iva se chi vende un impresa immobiliare), imposte ipotecarie e catastali sono a carico del compratore.

Incarico: Sottoscrizione del venditore di affidare ad un agente immobiliare la vendita dell'oggetto. E' regolamentato dalla durata, dalla irrevocabilit e dall'esclusiva. Sono presenti penali in caso di rinuncia a vendere alle condizioni stabilite. La mediazione deve essere riconosciuta solo alla conclusione della compravendita. E' possibile regolamentare il rinnovo automatico alla scadenza dell'incarico. Ci consente di decidere se rinnovare l'incarico con la stessa agenzia o affidarlo ad un'altra.

Ipoteca: Garanzia a fronte della quale viene erogato un prestito. Il creditore si riserva di incamerare il bene ipotecato se il debitore non paga le rate alla scadenza. Sul medesimo bene si possono iscrivere anche pi ipoteche per crediti diversi e a ognuno di questi viene assegnato un numero d'ordine detto grado di ipoteca. Le banche generalmente accendono mutui solo contro ipoteche di primo grado.

Irpef: Imposta sui redditi delle persone fisiche. Ai fini Irpef l'abitazione ha un reddito pari alla rendita catastale. Se si ha pi di una casa, quelle non abitate direttamente dal proprietario o dai suoi familiari hanno la rendita aumentata di un terzo.

Lastrico Solare: E' il termine giuridico con cui si identificano i terrazzi che fanno da tetto a un edificio.

Libor (London Interbank Offered Rate): Costo del denaro a breve rilevato sulla piazza di Londra. E' un indice finanziario usato per calcolare le variazioni dei tassi dei mutui denominati in valuta non Euro, di solito il franco svizzero.

Locatore: Nel linguaggio giuridico identifica il proprietario che d in locazione il suo immobile.

Locazione: Cessione di un immobile per un tempo determinato in cambio di un compenso (canone). Nel linguaggio comune viene denominato affitto, anche se con termine improprio.

Mandato: Contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o pi atti giuridici per conto dell'altra. Chi conferisce il mandato il mandante, chi lo riceve il mandatario. A differenza del mediatore, il mandatario cura solo gli interessi di una parte.

Mediatore: Colui che mette in relazione due o pi parti per la conclusione di un affare di compravendita immobiliare, il mediatore deve essere iscritto nello speciale ruolo degli agenti immobiliari tenuto dalla Camera di Commercio.

Multipropriet: Acquisto del diritto all'uso di un'abitazione per un determinato periodo dell'anno. Nel sistema giuridico italiano si acquista in genere un diritto su una porzione di immobile.

Mutuo a Tasso Fisso: Mutuo con rata prefissata al momento della stipula.

Mutuo Indicizzato (a Tasso Variabile): Mutuo il cui tasso varia a seconda del variare dei parametri di riferimento. Se ad esempio un mutuo ancorato all'Euribor le rate saliranno e scenderanno proporzionalmente all'aumento e alla diminuzione del valore del tasso.

Mutuo Misto: Mutuo che per un certo periodo a tasso fisso, mentre per il rimanente prosegue a tasso variabile o a tasso fisso (anche con possibilit di opzione da parte del cliente) ma a a condizioni diverse da quelle iniziali.

Mutuo ponte: Finanziamento per permutare un'abitazione acquistando quella nuova prima di vendere la vecchia casa.

Nuda Propriet: Quanto resta del diritto di propriet sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto. Il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto.

Parametro di Indicizzazione: Indice finanziario che determina il tasso di un mutuo variabile.

Partita Catastale: E' il documento in cui dovrebbero essere elencate in Catasto tutte le unit immobiliari possedute dalla stessa "ditta catastale" (cio cittadino, societ ecc.).

Particella Catastale: Terreno o unit immobiliare nella rappresentazione dei fogli catastali che appartiene a una stessa "ditta catastale" (proprietario, societ ecc.) ed ha unica qualit, classe, destinazione.

Permuta: Scambio di un bene con un altro, con pagamento in denaro delle differenze a chi cede il bene di maggiore valore. Quando lo scambio di abitazioni avviene tra due proprietari si pagano le imposte solo sull'abitazione di maggior valore.

Pertinenza: Porzione autonoma di fabbricato legata all'immobile principale da un rapporto di servizio, per volont del proprietario e per sua reale destinazione. Pu anche essere dotata di autonoma rendita catastale. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all'appartamento situato nello stesso fabbricato. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all'immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una "prima casa" si pagher l'aliquota ridotta.

Prelazione: Diritto di vedersi offrire un bene prima di altri e a parit di condizioni. Si applica nelle vendite dei terreni agricoli (e quindi anche dei rustici loro pertinenze): in questo caso chi vende deve dare la preferenza al confinante. Pu essere prevista anche nelle locazioni residenziali quando il proprietario vende. La prelazione invece obbligatoria nelle locazioni di negozi.

Prima casa: Nel linguaggio corrente sinonimo di abitazione principale. In quello fiscale cosa diversa: rappresenta il primo immobile in propriet o possesso a una persona, per il quale si possono godere agevolazioni fiscali sui tributi per i trasferimenti (acquisto, vendita, eredit, donazione). Non necessario che sia adibito a dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari anche se deve comunque essere nel comune di residenza. Il titolare non deve essere proprietario, neppure per quote o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di propriet, usufrutto, uso, abitazione e nuda propriet su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa previste dalla normativa in vigore e da quella precedente.

Provvigione: Percentuale che spetta all'agente immobiliare per la sua mediazione. La provvigione, salvo accordi diversi, comprende le spese ma mai l'Iva (21%) ed dovuta sia dal venditore che dall'acquirente.

Regolamento Condominiale: Norma interna al condominio, che regola tutti quegli aspetti dell'utilizzo dei beni comuni che non siano gi previsti dal codice civile e che in alcuni casi pu addirittura derogare dal codice civile. Pu essere di due tipi: contrattuale, quando stato predisposto dal costruttore o da tutti i condomini e la modifica possibile solo con l'unanimit dei consensi, mentre assembleare quando stato deciso a maggioranza dall'assemblea condominiale. L'acquisto di un appartamento comporta l'automatica accettazione del regolamento di condominio.

Rendita Catastale: Valore attribuito dal catasto a una determinata unit immobiliare. E' la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa. La rendita moltiplicata per 100 diventa la base imponibile sulla quale si pagano le imposte sulla compravendita. E' "presunta" quando stata determinata in via provvisoria dal contribuente. Salvo limitate revisioni le rendite attualmente in vigore sono ancora quelle stabilite all'epoca della loro introduzione nel 1992 e incrementate del 5% dalla Finanziaria del 1997. E' prevista per una completa revisione per il 2003.

Ristrutturato: Significa che l'appartamento abitabile subito senza necessit di opere murarie. Il termine si pu correttamente usare quando l'appartamento necessita di tinteggiatura. Se l'appartamento necessita di opere interne ma il condominio ha ben tenuto l'edificio si pu scrivere ristrutturato nelle parti comuni.

Rogito: L'atto con cui il notaio trasferisce la propriet dell'immobile. Pu essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata.

Strumenti urbanistici: Il complesso di disposizioni (leggi, decreti ministeriali, leggi regionali, regolamenti comunali e piani regolatori) che stabiliscono le regole dell'edilizia residenziale.

Spread: Maggiorazione sul parametro di riferimento applicato dalla banca per determinare il tasso di un mutuo variabile.

Sfratto: Procedura con cui si chiede l'intervento dell'ufficiale giudiziario e della forza pubblica per liberare la casa da un inquilino. Si pu chiedere per necessit, morosit, fine locazione.

Terrazzo: Deve essere profondo almeno due metri e avere una superficie di almeno una decina di metri; per un'area un p pi piccola si usa il termine terrazzino. Per una superficie meno profonda di due metri si deve usare il meno affascinante termine di balcone.

Terrazzo a Livello: quel lastrico solare che fa da tetto solo a una parte dell'edificio.

Trattativa: Serie di atti formali: dall'incarico di vendita al compromesso fino al rogito, che sancisce il definitivo passaggio della propriet dell'immobile.

T.U.S. (Tasso Ufficiale di Sconto): Il tasso che la Banca d'Italia chiede alle banche per regolare le transazioni a breve termine. Dal 1 gennaio 1999 uguale al tasso di sconto stabilito dalla BCE per l'Euro. Serve, seppure raramente, come base per il calcolo delle variazioni dei mutui.

Ufficio del Registro: Ufficio dove va registrata la costituzione di un diritto reale e l'iscrizione di garanzie ipotecarie su ogni tipo di immobile.

Usufrutto: Diritto reale che consiste nella possibilit di godere di un bene pur non possedendone la propriet. La sua durata pu essere determinata o indeterminata. Quasi sempre perdura fino alla morte dell'usufruttuario, che nel frattempo dovr pagare tutte le imposte e i costi di manutenzione ordinaria e di amministrazione dell'immobile. Si distingue dal diritto d'abitazione per il fatto che quest'ultimo personale e non cedibile.

Valore Catastale: Serve come base per il pagamento di tutte le imposte sulla compravendita (registro, Iva, imposte ipotecarie e catastali) e dell'Ici, l'imposta annuale che si paga ai Comuni. Il valore catastale costituito per le abitazioni dalla rendita catastale moltiplicato per 100. Nel caso di negozi (cat. C1) la rendita si moltiplica per 34. Nel caso di uffici (cat. A10) invece si moltiplica per 50.

Venditore: E' il soggetto che intende vendere un immobile e deve fornire all'acquirente tutte le informazioni per redigere un annuncio immobiliare, nel quale vanno indicate tutte le caratteristiche, sia strutturali che planimetriche, dell'immobile: zona, ubicazione (via, piazza, ecc.), piano, condizioni generali, metratura, suddivisione (salone, camera, servizi, ecc.), accessori e pertinenza (box o posto macchina, riscaldamento autonomo, cantina, garage, giardino, ecc.), prezzo.

Veranda: E' un balcone o un terrazzo chiuso da finestre. Siccome rappresenta un aumento della volumetria dell'appartamento, deve esserci un condono edilizio che ne permetta l'esistenza.

Visura: Ispezione dei documenti. In campo immobiliare si effettuano di norma la visura catastale, al Catasto, per identificare i dati fiscali e geometrici dell'immobile e la visura ipotecaria alla Conservatoria del Registro, per controllare che sull'immobile non siano state trascritte ipoteche.
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